A Constituição Federal prevê dois impostos de transmissão de bens, um estadual (ITCMD – Imposto de transmissão causa mortis e doação) e outro municipal (ITBI – Imposto sobre a transmissão de bens imóveis). Assim, se a transmissão de bens ocorre em decorrência do falecimento (causa mortis) ou por doação (título gratuito), a incidência é do imposto Estadual – ITCMD. Por outro lado, caso a transmissão do bem imóvel, ocorra em decorrência de uma transação onerosa (como, por exemplo: compra e venda) incide o imposto municipal – ITBI. Como dito acima, ocorre a incidência do imposto municipal em decorrência da transferência onerosa do imóvel. Acontece que é prática corrente de muitos municípios brasileiros a cobrança do imposto sobre a cessão de direitos reais sobre o imóvel (compromisso de compra e venda), mesmo sem a transferência de propriedade pelo registro imobiliário. Acontece, que de acordo com a legislação a cessão de direitos não transfere a propriedade, essa somente ocorre quando do registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conforme se depreende do artigo 1.245 do Código Civil. O fato gerador do referido imposto, conforme dispõe o artigo 156 da Constituição Federal é a transmissão onerosa do imóvel. Sendo que é com a ocorrência do fato gerador que nasce a obrigação tributária, somente com a efetiva transmissão do bem, que se concretiza com o registro junto ao Cartório de Registro de imóveis, é que se pode falar em incidência do referido imposto municipal. A matéria foi recentemente analisada pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário interposto pelo Município de São Paulo contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que considerou ilegal a cobrança do imposto municipal (ITBI) sobre a cessão de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda firmado entre particulares, sem a efetivação do registro perante o Cartório de Registro de Imóveis. Segundo a defesa apresentada pelo Município de São Paulo, a transferência do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente seria irrelevante para a incidência do referido imposto, sendo legítima, portanto, a cobrança do imposto sobre compromisso de compra e venda. No entanto, essa tese foi rechaçada pelo Supremo Tribunal Federal, que em regime de repercussão geral (ARE 1294969), por unanimidade, negou provimento ao recurso interposto pelo Município de São Paulo, confirmando a jurisprudência dominante da Corte Superior, fixando a tese: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. Assim, só é possível a incidência do ITBI com a efetiva transmissão do imóvel, que se dá mediante o registro.
Luan Pomarico
