A propriedade de bem imóvel transfere-se por intermédio do registro (no cartório de imóveis) de escritura pública (lavrada em cartório de notas).
Em algumas ocasiões, no entanto, ao invés de lavrar desde logo a escritura pública, as partes firmam contrato de compromisso de compra e venda, postergando para o futuro a escritura e o registro. Isso ocorre, por exemplo, quando o preço do imóvel e parcelado. Em casos assim, de acordo com a legislação, o comprador não se torna proprietário imediato do bem, mas apenas detentor dos direitos. O vendedor continua figurando como proprietário no registro público. Justamente por isso, e importante que o compromisso de compra e venda seja levado a registro no cartório de imóveis, para que se dê a devida publicidade a terceiros, de modo a resguardar o direito do comprador. E uma cautela importante (embora não obrigatória) a se tomada pelo promitente comprador.
Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um caso de um imóvel vendido duas vezes. A primeira por intermédio de compromisso de compra e venda não levado a registro. A segunda, por intermédio de escritura devidamente registrada.
O promitente comprador, ao tomar conhecimento do ocorrido, moveu processo para tentar invalidar a segunda compra, alegando que teria sido simulada e fraudulenta.
Na decisão, o Tribunal considerou que o promitente comprador não teria conseguido comprovar que o segundo comprador tinha conhecimento prévio do compromisso de compra e venda. Então, considerando que o segundo comprador teria agido de boa-fé, reconheceu não apenas a validade da segunda compra, como a primazia dela sobre a primeira, isto é, o imóvel ficará para o segundo comprador (aquele que detém a escritura registrada no cartório de imóveis), restando ao promitente comprador mover ação de indenização em face do vendedor. Imagine-se a frustração e o risco de não conseguir se ressarcir do prejuízo!
Evidente que se trata de caso excepcional, bem como que a questão da posse do imóvel parece ser importante para se discutir ou indagar sobre a boa-fé, mas casos como este demonstram a importância da assessoria jurídica.
Fique atento e boa sorte nos seus negócios!
Dr. Paulo Hoffman
Doutor, mestre e especialista pela PUC-SP. Especialista pela Universidade de Milão – Itália. Ex-professor nos cursos de pós-graduação da PUC-SP. Autor de diversos livros.
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