Quem compra e vende imóveis, ou já fez alguma transação deste tipo, sabe que é comum a exigência de que o vendedor apresente “certidões do fórum” (que indicam se o vendedor é réu em processos judiciais), bem como que essas certidões precisam supostamente ser negativas (isto é, precisam estar limpas, sem processos judiciais).
Todavia, quem diz que as certidões precisam necessariamente ser negativas está gravemente equivocado!
A certidão negativa é o ideal, sem dúvida, pois significa que a pessoa ou empresa não tem problemas. No entanto, o que interessa saber é se existe ação envolvendo o imóvel em questão, ou ainda, se o vendedor é solvente, isto é, se ele tem patrimônio suficiente para pagar as dívidas existentes, incluindo-se aquelas que estejam em discussão ou em execução em processos judiciais.
Vale dizer: o que interessa é saber se os processos existentes são capazes de colocar em risco o direito dos credores do vendedor, porquanto neste caso a lei diz que a compra e venda não gera efeitos perante os credores. Na prática, isso significa que o comprador do imóvel corre o risco de perder o bem porque a lei presume que ele ajudou o vendedor insolvente a prejudicar os credores.
Por outro lado, se o patrimônio total da pessoa é superior às ações ou pendências judiciais nas quais o vendedor está envolvido (desde que não seja pendência envolvendo o próprio imóvel que está sendo negociado), a simples existência de “certidão positiva” não leva automaticamente a risco do negócio, sendo possível prosseguir.
Por isso, não se pode negligenciar a importância de se obter todas as certidões e, mais importante, de se fazer uma análise correta do conteúdo dessas certidões.
Não raras vezes, é preciso analisar cada processo apontado nas certidões, bem como outros documentos do vendedor e do patrimônio. Sem contar que podem ser traçadas estratégias jurídicas visando minimizar, quiçá eliminar, eventuais riscos que sejam apurados da análise de todos os documentos aqui mencionados. Tudo depende do caso e das circunstâncias que o envolvem. Não há fórmula pronta e dificilmente haverá!
Importante frisar que o quanto afirmado vale também para bens móveis (veículos, por exemplo), embora normalmente as pessoas só se atentem ao assunto no caso dos imóveis. Isso também é um equívoco, e pode ocasionar prejuízo.
Em suma: uma pessoa pode ter diversos processos em seu nome. Não é isso o que define se ela pode, ou não, vender seus imóveis.
Atenção para isso, e boa sorte nos seus negócios!
Dr. Paulo Hoffman
Doutor, mestre e especialista pela PUC-SP. Especialista pela Universidade de Milão – Itália. Ex-professor nos cursos de
pós-graduação da PUC-SP. Autor de diversos livros.
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