As restrições de horário de funcionamento impostas pelo governo estadual nos meses de janeiro e dezembro a restaurantes, bares e outros tipos de comércio, por conta do aumento de casos de covid-19 em todo o Estado de São Paulo, geraram protestos de empreendedores afetados pela decisão e levantou uma discussão: é possível, judicialmente, pedir suspensão ou redução do valor do aluguel se o estabelecimento for obrigado a fechar portas por uma determinação do governo, como propôs a fase vermelha do Plano São Paulo?
O advogado atuante na área de Direito do Trabalho, Civil e Familiar, Rodrigo Gustavo Ângelo, do escritório BMDP Advogados Associados, explica que no ramo imobiliário, principalmente nas locações comerciais, as tratativas extrajudiciais para negociação, em que há um acordo entre as partes, aparenta ser a alternativa mais viável e célere em tempos de covid-19.
“Tanto os locatários quanto os locadores devem ter em mente que, neste momento de incerteza, pode ser essa uma forma de beneficiar ambas as partes e reduzir os prejuízos dos dois lados”, comenta o especialista.
Prevê o artigo 18 da Lei do Inquilinato que “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.
Já na necessidade da judicialização, as ações devem seguir os fundamentos jurídicos para renegociação de aluguel, visto que não há regulamentação no caso específico da pandemia.
Para propositura das ações judiciais, os fundamentos devem basear na teoria da onerosidade excessiva e da imprevisão, presentes no artigo 317 do Código Civil Brasileiro. “Portanto, existe a possibilidade de readequação do preço, seja aluguel ou qualquer outra prestação, ao momento real por alteração no poder aquisitivo, podendo o juiz corrigir esse desequilíbrio, conforme considerar razoável e proporcional para as partes”, comenta o advogado Rodrigo Gustavo Ângelo.
A revisão contratual também encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, que tutelam os fundamentos dos “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis”, os quais enquadram-se neste momento de pandemia e com a decretação da fase vermelha.
Além dos artigos mencionados, a possibilidade de revisão contratual pode e deve ser cumulada com os princípios da boa-fé e função social do contrato, os quais implicam diretamente na revisão dos valores.
Esses fundamentos e princípios, nesse momento de pandemia e desequilíbrio econômico com baixo faturamento do comércio, devem ser utilizados em conjunto com a demonstração de que o aluguel se tornou excessivamente oneroso, podendo ser comprovado com a demonstração de queda de faturamento, ou redução da remuneração mensal para instrução processual e obtenção de êxito na demanda.
“Assim, com o fechamento de bares e restaurantes devido à fase vermelha, os proprietários destes estabelecimentos podem pedir não só suspensão do aluguel, como também a redução, desfazimento do contrato sem aplicação de multa e suspensão de reajustes, utilizando-se como base os fundamentos acima citados”, explica o advogado Rodrigo Gustavo Ângelo, do escritório BMDP Advogados.
